Подписчик высказал ценную мысль о том, что при отборе вариантов для инвестирования в квартиры в Москве перестала работать концепция локации.
Снег чистят везде, а не только в ЦАО, как это было в 90-е. Покрытие станциями метро, МЦД и МЦК равномерное, обустройство территории везде одинаково хорошее.
И теперь люди просто выбирают варианты по своему бюджету. А инвестору для успешности важно брать варианты с дисконтом 20 процентов от рынка и все будет ОКЕЙ.
Нет, нет, и еще раз нет. В идее выбора по бюджету заключена концепция рациональности выбора квартиры. Это заблуждение, свойственное всем инвесторам.
Потому что по статистике людей с инвестиционным мышлением всего 20 процентов от общего числа.
Выбор оставшихся 80 процентов покупательской аудитории эмоциональный, а не рациональный
Если бы люди покупали, исходя исключительно из своей покупательной способности, то такого продукта, как ипотека, не было бы в 80 процентах сделок.
Инвестору стоит развивать системное понимание рынка для того, чтобы твердо понимать, почему именно в одних местах недвижимость становится дороже, а в других нет.
Если рассматривать покупку недвижимости с 20 процентным дисконтом как инвест стратегию, то нужно ясно видеть т.н «уровень рынка», которого в применении к жилой недвижимости не существует.
Рынок Недвижимости (РН) не биржа, а недвижимость товар, цена на который неразрывно связана с жизненной ситуацией человека.
Один и тот же человек склонен сильно переоценивать свой товар в роли собственника и сильно недооценивать аналогичный товар в роли покупателя.
Например. Одна и та же семейная квартира перед рождением детей и перед разводом и разделом имущества будет иметь разную цену и ценность.
Потому, что в первом случае люди покупают, а в другом продают под воздействием временных ограничений и под давлением жизненных обстоятельств.
В России ситуация неопределенности уровня рынка усугубляется отсутствием открытой статистики реальных сделок.
Однако и там, где статистика есть за сотни лет, инвестиционная стратегия как «дисконт в процентах от рынка» не имеет успеха. Иначе бы Zillow не принес своим акционерам полмиллиарда убытков в 2021 году.
Подводя итоги вышесказанному:
1. Выбор недвижимости эмоциональный, а не рациональный.
2. Оценочная стоимость объекта в сознании каждого человека формируется под воздействием сильнейших когнитивных искажений, которые в США изучает специализированная психиатрия
3. В сознании инвестора доминирует концепция рациональности выбора, имеющая с реальностью мало общего.
Именно поэтому инвестиционные стратегии как «процентный дисконт от рынка» в применении к регулярному менеджменту и масштабированию системно приносят убытки.
Что нужно делать:
Перестать думать в рамках "дисконт от", потому что любая сделка совершается "в рынке". Если на объект цена очевидно ниже среднего уровня в рекламе, надо твердо понимать, почему именно так происходит.
Выхватывая некий вариант с очевидным дисконтом, стоит серьезно задуматься о том, какого рода улучшения могут дать прибавочную стоимость, а какие просто увеличат затраты, не давая плюсов конечному покупателю.
Для того, чтобы прибавочная стоимость была выше, надо знать, что важно твоей аудитории. Повторюсь, 80 процентов твоих покупателей не мыслит рационально.