Почему новостройки не подешевеют: три причины, о которых молчат аналитики

📉 Льготная ипотека: снижала ли она доступность жилья?

На первый взгляд - да, очень похоже на то.

Вышло исследование ИНП РАН: в 2022 году доступность стандартного жилья (двушки 54 м²) снизилась до уровня 2014 года. Если раньше позволить себе новостройку могли около 50% семей, то теперь - только 40%.

И у ждунов Обвала Святаго опять полыхает.

Но теперь главное:

❗️Это не значит, что льготная ипотека себя исчерпала. Напротив - она запустила системный переход от «старого» рынка к «новому». С вытекающими последствиями:

1. Разрыв между новостройками и вторичкой уже необратим.

Сравнивать их больше не имеет смысла:

— У первички - понятная юридическая чистота, единообразие, программы субсидирования;

— У вторички - всё ещё действующие 177 ГК и 67 ГПК. А значит, истории, когда «виноват тот, у кого можно отнять», остаются в силе. Исполнительной власти так проще.

2. Молодые семьи и айтишники выбирают новостройки.

Причина проста: digital-сделки, понятный продукт, субсидии, рост стоимости после сдачи. Вторичка всё чаще выглядит как лотерея - выигрышная только если рядом есть опытный аналитик рисков. И то без гарантий.

3. Льготные программы будут жить долго.

Любая отмена это десятки тысяч непроданных квартир и кассовые разрывы у застройщиков. Поддержка спроса через льготы - не временная мера, а новый фундамент рынка. Инвестору выгоднее работать в логике новой нормы, чем ждать «возврата к справедливости» (она у каждого своя).

💡 Вывод:

Ожидать снижения цен на 25–30% - значит ставить против системы, у которой ресурсов побольше, чем у инвестора. Если рынок и скорректируется, то в отдельных точках, а не массово.

А вот ликвидность в новых проектах, при правильном выборе, остаётся. Системному перекосу в сторону новостроек быть.

UPD: термин «невидимая рука рынка», как некое базовое регулирующее свойство капиталистических отношений, - высосан из пальца переводчиками. В оригинале у Смита - просто invisible hand.

Некто или нечто, вносящее в механизмы регулирования рынка свою логику. И в этой логике - для обвала и снижения доходности финансистов, главных бенефициаров 214-ФЗ, места нет.